Eigenbedarfskündigung: So gelingt sie rechtssicher und ohne Streit

Eine Eigenbedarfskündigung ist ein sensibles Thema für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Für den Vermieter kann sie notwendig sein, etwa um selbst oder ein naher Verwandter in die Wohnung einzuziehen. Für den Mieter bedeutet sie oft eine einschneidende Veränderung der Lebenssituation. Umso wichtiger ist es, alle rechtlichen Vorgaben einzuhalten, Formfehler zu vermeiden und transparent zu kommunizieren. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie als Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten müssen, welche Fristen gelten, welche Gründe rechtlich anerkannt sind und wie Sie Konflikte möglichst vermeiden.

Was bedeutet eine Eigenbedarfskündigung im Mietrecht?

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sie erlaubt es Vermietern, das Mietverhältnis zu beenden, wenn sie die vermietete Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen. Diese Form der Kündigung ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Bei zeitlich befristeten Mietverträgen kann Eigenbedarf nur als Kündigungsgrund gelten, wenn er bereits beim Vertragsabschluss angekündigt wurde.

Wichtig: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf nachvollziehbar und plausibel begründen.

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung – was zählt wirklich?

Nicht jeder Wunsch nach Nutzung reicht aus. Akzeptierte Gründe sind u. a.:

• Eigennutzung durch den Vermieter (z. B. Wohnsitzwechsel, Scheidung, Altersgründe)
• Nutzung durch Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Schwiegerkinder)
• Nutzung durch Haushaltsangehörige (z. B. Pflegepersonal, Lebenspartner ohne Trauschein)

Unzureichend: Vage Absichten, Investitionspläne ohne konkreten Bedarf oder vorgeschobene Begründungen.

Die Begründung muss „reell und konkret“ sein. Der Vermieter muss klar benennen, wer einziehen soll, wann und warum.

Formvorgaben und Fristen

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – eine E-Mail oder mündliche Kündigung ist unwirksam. Im Schreiben müssen enthalten sein:

• Kündigungsgrund mit genauer Benennung der einziehenden Person und ihres Verhältnisses zum Vermieter
• Kündigungsfrist, die sich nach der Mietdauer richtet:
  • Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Frist
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Frist
  • Ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Frist

Optional hilfreich: Angebot zu Gespräch oder Hilfestellung bei der Wohnungssuche.

Tipp: Legen Sie dem Schreiben ein Zustellungsnachweis (z. B. Einschreiben mit Rückschein) bei.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Die Kündigung kann aus verschiedenen Gründen scheitern:

• Kein konkreter Bedarf nachweisbar
• Falsche oder unvollständige Angaben im Kündigungsschreiben
• Kein berechtigter Nutzerkreis
• Kündigungsfrist nicht eingehalten
• Formfehler (z. B. keine Originalunterschrift)

Gerichte sehen sehr genau hin. Wer hier Fehler macht, riskiert eine Unwirksamkeit der gesamten Kündigung.

Härtefälle: Was passiert, wenn der Mieter nicht ausziehen kann?

Mieter können gemäß § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, wenn sie einen sozialen Härtefall nachweisen:

• Schwerwiegende Erkrankung
• Sehr hohes Alter
• Schwangerschaft oder kleine Kinder
• Lange Wohndauer mit fehlenden Ausweichmöglichkeiten

Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen. Die Entscheidung liegt beim Amtsgericht, das eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vornimmt.

Tipps zur Eigenbedarfskündigung ohne Konflikt

• Frühzeitig ankündigen: Geben Sie dem Mieter so viel Vorlauf wie möglich
• Transparente Kommunikation: Keine vagen Andeutungen, sondern klar benennen
• Hilfsangebote machen: Z. B. Wohnungsbesichtigungen begleiten, Maklerhilfe anbieten
• Dokumentation: Alle Vorgänge schriftlich festhalten, Gespräche protokollieren
• Juristische Beratung: Professionelle Unterstützung einholen, vor allem bei Härtefallkonflikten

Praxisbeispiel: So wurde eine Eigenbedarfskündigung rechtssicher umgesetzt

Herr und Frau Schneider, Eigentümer einer vermieteten 3-Zimmer-Wohnung in Leipzig, planen nach dem Renteneintritt den Umzug in die Stadt ihrer Enkel. Die bisherige Wohnung ihrer Tochter ist zu klein, weshalb sie in die vermietete Wohnung ihrer Eltern einziehen möchte.

Die Schneiders beauftragten eine erfahrene Hausverwaltung, die die Kündigung professionell aufsetzte:

• klare Benennung der Tochter als einziehende Person,
• vollständige Angabe des familiären Bezugs,
• nachvollziehbarer Bedarf durch geplanten Familienumzug,
• Einhaltung der 9-monatigen Frist.

Die Mieter erhielten frühzeitig Informationen, eine Mietfrei-Option für den Auszugsmonat und eine Empfehlung für einen Makler. Es kam zu keiner gerichtlichen Auseinandersetzung.

Eigenbedarfskündigung umgehen – welche Alternativen gibt es?

Manchmal kann einvernehmliches Handeln schneller und entspannter sein:

• Aufhebungsvertrag: Beide Seiten vereinbaren gegen Zahlung oder Hilfe den freiwilligen Auszug
• Einvernehmlicher Umzug mit Prämie: z. B. 2 Kaltmieten als Bonus
• Teilweise Kündigung: Bei Einliegerwohnungen oder separaten Etagen

Solche Modelle schaffen Vertrauen und vermeiden Streit.

Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist ein legitimes Mittel für Vermieter, um Immobilien für eigene Zwecke zu nutzen – vorausgesetzt, sie wird korrekt, nachvollziehbar und menschlich umgesetzt. Wer sich frühzeitig informiert, juristisch beraten lässt und möglichst transparent kommuniziert, erspart sich langwierige Gerichtsprozesse und schafft tragfähige Lösungen für beide Seiten.

FAQ: Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

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Tommy Naumann Geschäftsführer

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