Mieter zahlt nicht – was tun? Handlungstipps bei Mietrückstand
Der Schreck ist groß: Die Miete bleibt aus – und das nicht nur einmal. Gerade für private Vermieter kann das existenzbedrohend sein. Mieter zahlt nicht – doch wie sollten Sie reagieren? Welche Fristen gelten, wie sichern Sie sich rechtlich ab, und wann ist eine Kündigung oder sogar eine Räumungsklage möglich?
Dieser Beitrag liefert einen umfassenden Überblick, was zu tun ist, wenn der Mieter nicht zahlt, und wie Sie professionell, rechtssicher und lösungsorientiert damit umgehen.
Inhaltsverzeichnis
Wann liegt ein Mietrückstand vor?
Ein Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglich vereinbarte Miete nicht vollständig oder gar nicht zahlt. Laut BGB §556b ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Bleibt sie aus, geraten Mieter automatisch in Verzug.
Ein kritischer Punkt ist erreicht, wenn:
- zwei Monatsmieten offen sind,
- oder der Mieter über mehr als zwei Monate hinweg einen Teilbetrag schuldig bleibt, der zusammen zwei Monatsmieten ergibt.
Dann ist eine fristlose Kündigung möglich. Doch so weit muss es nicht kommen – vorausgesetzt, Sie handeln frühzeitig und strukturiert.
Mieter zahlt nicht: Erste Schritte
Kommunikation suchen
Sobald Sie merken, dass ein Zahlungsausfall vorliegt, sollten Sie schnell das Gespräch suchen. Oft liegen Missverständnisse, kurzfristige finanzielle Engpässe oder Kommunikationsprobleme vor. Ein offenes, sachliches Gespräch kann hier bereits helfen.
Schriftliche Mahnung versenden
Kommt keine Zahlung, folgt die schriftliche Mahnung. Diese sollte Folgendes enthalten:
- genaue Bezeichnung der Rückstände (Höhe, Zeitraum)
- Zahlungsfrist setzen (meist 7-10 Tage)
- Androhung weiterer Schritte (z. B. Kündigung)
Zahlungserinnerung vs. Mahnung
Wichtig: Eine einfache Zahlungserinnerung hat keine rechtliche Wirkung. Erst die Mahnung mit Fristsetzung löst Konsequenzen aus.
Rechtliche Optionen bei Mietrückstand
Fristlose Kündigung
Laut § 543 BGB ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn:
- der Mieter zwei volle Monatsmieten im Rückstand ist,
- oder bei fortlaufendem Teilverzug die Summe zwei Monatsmieten erreicht.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund genau benennen. Gleichzeitig kann auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
Nachzahlung und Schonfrist
Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Klageeinreichung den gesamten Rückstand, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Diese Regel greift aber nur einmal in zwei Jahren.
Räumungsklage
Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur die Klage auf Räumung beim Amtsgericht. Das Verfahren dauert oft mehrere Monate. Eine rechtssichere Vorbereitung und Dokumentation ist hier entscheidend.
Mietausfall vermeiden: So beugen Sie vor
- Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss (SCHUFA, Einkommensnachweise)
- Mietkaution konsequent einfordern (max. drei Monatsmieten kalt)
- Vertraglich klar geregelte Zahlungsfristen
- Transparente Kommunikation von Anfang an
💡 Tipp: Nutzen Sie professionelle Mietverwaltungen, die Zahlungseingänge überwachen, Mahnwesen durchführen und rechtssicher handeln.
Alternative: Mietverwaltung beauftragen
Gerade bei mehreren Objekten oder beruflicher Auslastung empfiehlt sich die Beauftragung einer professionellen Mietverwaltung. Diese übernimmt:
- Prüfung der Bonität
- Mahnwesen & Kommunikation
- Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
- rechtssichere Mietverträge & Kündigungen
BTN Immobilien unterstützt Sie mit Erfahrung, Fingerspitzengefühl und rechtlicher Expertise.
FAQ: Mieter zahlt nicht
Was tun, wenn der Mieter einen Teilbetrag zahlt?
Auch Teilzahlungen ändern nichts am Rückstand, wenn dieser zwei Monatsmieten erreicht.
Wie oft darf eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung geheilt werden?
Einmal in zwei Jahren. Danach bleibt die Kündigung wirksam.
Was kostet eine Räumungsklage?
Gerichtskosten und Anwaltskosten liegen oft bei mehreren Tausend Euro. Diese sind grundsätzlich vom Mieter zu tragen – der Vermieter muss aber in Vorleistung gehen und die Kosten nur bei Zahlungsfähigkeit des Mieters eintreibbar sind.
Kann ich die Wohnung selbst räumen lassen?
Nein! Eine Räumung darf nur durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Eigenmächtige Räumung ist strafbar.
Gibt es Versicherungen gegen Mietausfall?
Ja, sog. Mietausfallversicherungen können für Vermieter sinnvoll sein. Diese decken Zahlungsausfälle für bestimmte Zeiträume ab.
Fazit
Wenn der Mieter nicht zahlt, ist schnelles, aber auch rechtssicheres Handeln gefragt. Vom Gespräch über die Mahnung bis zur Räumungsklage gibt es klare Schritte, die Vermieter einhalten sollten. Wer vorbereitet ist und professionell agiert, minimiert Ausfälle und vermeidet langwierige Konflikte.
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