WEG-Beschlüsse: Was Eigentümer wissen müssen – von Einladung bis Anfechtung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regelt das Zusammenleben und die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Eigentums. Der Dreh- und Angelpunkt dabei: WEG-Beschlüsse. Sie betreffen zentrale Themen wie die Instandhaltung, Hausordnung, Kostenverteilung oder die Bestellung des Verwalters. Doch was genau macht einen Beschluss rechtswirksam? Wann ist er anfechtbar – und wie läuft das Verfahren ab? In diesem Artikel erfahren Eigentümer, worauf es bei WEG-Beschlüssen in der Eigentümerversammlung ankommt – von der Einladung bis zur möglichen Anfechtung.

Was sind WEG-Beschlüsse – und was sind Vereinbarungen?

Ein WEG-Beschlüsse sind eine gemeinschaftliche Entscheidung der Wohnungseigentümer, getroffen in der Eigentümerversammlung (§ 23 WEG). Sie betreffen Verwaltungsangelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums und können in der Regel mit einfacher Mehrheit getroffen werden. Eine Vereinbarung hingegen erfordert stets die Zustimmung aller Eigentümer (§ 10 WEG) – etwa bei Änderungen der Teilungserklärung oder beim Entzug von Sondernutzungsrechten.

Hinweis: Umlaufbeschlüsse

Auch außerhalb der Versammlung kann ein Beschluss im Umlaufverfahren erfolgen. Dies ist jedoch meist nur einstimmig möglich, es sei denn, die Gemeinschaft hat etwas anderes beschlossen (§ 23 Abs. 3 WEG).

WEG-Beschlüsse und ihre rechtliche Grundlage

WEG-Beschlüsse sind nicht bloß organisatorische Entscheidungen, sondern das gesetzlich verankerte Mittel zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ohne sie wäre eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung kaum möglich. Sie bündeln die Willenserklärungen der Eigentümer in einer verbindlichen Entscheidung – sei es zur Instandhaltung, zu baulichen Veränderungen oder zur Änderung der Hausordnung. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich insbesondere in den §§ 23 ff. WEG. Wichtig ist dabei: Nur wenn das Wohnungseigentumsgesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Beschlusskompetenz vorsieht, dürfen Beschlüsse auch wirksam gefasst werden. So kann eine WEG beispielsweise nicht eigenständig entscheiden, einem Eigentümer seine Wohnung zu entziehen – hier braucht es gesetzlich geregelte Voraussetzungen und ein gerichtliches Verfahren.

Einladung zur Eigentümerversammlung

Die Einladung zur Versammlung ist formell wichtig und erfolgt grundsätzlich durch den Verwalter. Laut § 24 WEG muss sie mindestens drei Wochen vor dem Termin schriftlich (auch per E-Mail bei Zustimmung) erfolgen.

Inhalte der Einladung:

• Ort, Zeit und Tagesordnung der Versammlung
• Alle Beschlussgegenstände (klar und verständlich formuliert)

Wichtig: Nur ordnungsgemäß angekündigte Punkte können wirksam beschlossen werden.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

In der Versammlung werden die Tagesordnungspunkte vorgestellt und Beschlüsse gefasst. Seit der WEG-Reform 2020 ist keine Mindestanzahl an Teilnehmern mehr nötig – jede Versammlung ist beschlussfähig.

Stimmrechte und Mehrheiten:

• Kopfprinzip: Jeder Eigentümer eine Stimme – Standardregelung (§ 25 WEG)
• Miteigentumsanteile: Falls in der Teilungserklärung geregelt
• Objektprinzip: Bei mehreren Wohnungen eines Eigentümers möglich

Beschlussarten:

• Einfache Mehrheit: Mehrheit der abgegebenen Stimmen
• Qualifizierte Mehrheit: Mehrheit der Miteigentumsanteile
• Einstimmigkeit: Für grundlegende Änderungen oder im Umlaufverfahren

Digitale Versammlungen

Digitale oder hybride Eigentümerversammlungen sind möglich – sofern die Gemeinschaft dies vorher beschlossen hat.

Protokollierung und Beschlusssammlung

Alle Beschlüsse müssen nicht nur protokolliert, sondern auch in einer Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) dokumentiert werden. Diese Sammlung ist dauerhaft zu führen und muss jedem Eigentümer auf Verlangen zugänglich gemacht werden.

Häufige Beschlussthemen in der Praxis

• Instandhaltung und Sanierung: z. B. Dachreparaturen, Fassadenarbeiten
• Modernisierungen: Balkonanbau, Ladeinfrastruktur für E-Mobilität
• Hausordnung: z. B. Ruhezeiten, Tierhaltung
• Finanzen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagenbildung
• Verwalterbestellung und -entlastung

Fehlerquellen und Anfechtung

Nichtigkeit eines Beschlusses

Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen zwingendes Recht verstößt (z. B. Diskriminierung, Entzug von Grundrechten) oder ein Beschlussgegenstand gar nicht zur Abstimmung stand.

Anfechtbarkeit

Formelle Fehler (z. B. fehlerhafte Einladung) oder inhaltliche Mängel (z. B. falscher Umlageschlüssel) machen einen Beschluss anfechtbar.

Anfechtungsklage (§ 44 WEG)

• Frist: Muss 1 Monat nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb 2 Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
• Ort: Amtsgericht am Sitz der WEG
• Hinweis: Der Beschluss bleibt zunächst wirksam, bis er durch das Gericht aufgehoben wird

Gerichtliche Beschlussersetzung

Wenn eine erforderliche Maßnahme – etwa eine notwendige Sanierung – nicht beschlossen wird, kann ein Eigentümer beantragen, dass das Gericht den Beschluss ersetzt. Voraussetzung: Maßnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist unaufschiebbar oder unstrittig erforderlich.

Tipps für Eigentümer

• Lesen Sie Einladungen und Tagesordnung sorgfältig
• Nutzen Sie Ihr Stimmrecht – auch im Umlaufverfahren, sofern vorgesehen
• Dokumentieren Sie alle Vorgänge rund um Beschlüsse
• Informieren Sie sich regelmäßig über Gesetzesänderungen
• Achten Sie auf Einsicht in die Beschlusssammlung – wichtig bei Eigentümerwechsel

WEG-Beschlüsse in der Praxis: So entsteht ein wirksamer Beschluss

Ein wirksamer WEG-Beschluss setzt eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung, einen klar definierten Beschlussgegenstand und ein formgerechtes Abstimmungsverfahren voraus. Schon kleine Fehler – etwa eine unzureichende Formulierung auf der Tagesordnung – können dazu führen, dass ein Beschluss anfechtbar oder sogar nichtig ist. In der Praxis müssen Eigentümer also nicht nur abstimmen, sondern zuvor auch sicherstellen, dass alle Formalien eingehalten wurden. Dazu zählt: Die Einladung zur Versammlung muss rechtzeitig und schriftlich erfolgen (§ 24 WEG), der Beschlussgegenstand klar erkennbar sein, und die Abstimmung nach dem korrekten Stimmprinzip erfolgen – sei es nach dem Kopfprinzip, dem Objektprinzip oder nach Miteigentumsanteilen. Ist die Mehrheit erreicht, gilt der Beschluss als gefasst – sofern sich keine Fehler eingeschlichen haben, die zur Anfechtung führen könnten.

WEG-Beschlüsse in der Praxis – Beispiele

• Fehlerhafte Einladung: Ein Beschluss zur Rücklagenbildung wurde erfolgreich angefochten, da er nicht als TOP angekündigt war.
• Gerichtliche Beschlussersetzung: Ein Eigentümer erwirkte gerichtlich den Austausch einer defekten Heizungsanlage, weil die Mehrheit der Gemeinschaft den Beschluss verhinderte.
• Unwirksamer Beschluss: Eine geplante Sondernutzung eines Gartens wurde als Beschluss gefasst – hätte aber eine einstimmige Vereinbarung erfordert.

Fazit

WEG-Beschlüsse sind das Fundament jeder funktionierenden Eigentümergemeinschaft. Nur wer ihre rechtlichen Grundlagen kennt, kann sie sicher fassen, richtig interpretieren oder – bei Bedarf – erfolgreich anfechten. Eine kompetente Hausverwaltung ist dabei ein starker Partner, um juristische Fallstricke zu vermeiden und die Gemeinschaft effektiv zu lenken.

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FAQ WEG-Beschlüsse – Häufige Fragen

Tommy Naumann Geschäftsführer

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