Immobilie geerbt – verkaufen oder behalten?

Plötzlich eine Immobilie geerbt – das stellt viele Menschen vor große Entscheidungen: Was tun mit dem plötzlich erhaltenen Eigentum? Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen? Neben emotionalen Fragen spielen auch steuerliche, rechtliche und finanzielle Aspekte eine Rolle. In diesem Ratgeber zeigen wir, worauf Sie achten müssen und wie Sie die beste Entscheidung für Ihre Situation treffen.

Erste Schritte nach dem Erbfall

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

• Innerhalb von 6 Wochen muss entschieden werden, ob das Erbe angenommen wird.
• Schulden können Teil der Erbmasse sein. Prüfen Sie daher sorgfältig die finanzielle Situation, ggf. mit rechtlicher Beratung.

Grundbuch berichtigen

• Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben und behalten möchten, müssen Sie das Grundbuch berichtigen lassen.
• Dazu müssen Sie sich als neuer Eigentümer eintragen lassen. Notwendig ist ein Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen können.
• Liegt ein notarielles Testament vor, reicht auch dessen Vorlage beim Grundbuchamt.
• Ein handschriftliches Testament genügt nicht.
• Wichtig: Die Umschreibung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers erfolgt.
• Bei mehreren Erben wird die Immobilie als Erbengemeinschaft eingetragen.

Erbschein beantragen

• Der Erbschein ist meist notwendig, um Eigentumsrechte gegenüber Dritten (z. B. Banken, Behörden, Maklern) nachzuweisen.
• Dieser wird beim Nachlassgericht durch die Erben oder durch einen Nachlassverwalter beantragt.

Grunderwerbsteuer entfällt

• Bei Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an – ein weiterer finanzieller Vorteil.

Emotionen vs. Realität: Die richtige Entscheidung treffen

Emotionale Bindung vs. wirtschaftliche Vernunft

• Geerbte Immobilien sind häufig mit Erinnerungen verbunden. Dennoch sollte auch die wirtschaftliche Seite nüchtern betrachtet werden.

Überlegungen zur Nutzung

• Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen?
• Ist eine Vermietung realistisch und sinnvoll?
• Wäre ein Verkauf finanziell vorteilhafter?

Fragen zur Klärung:

• Wohne ich in der Nähe der Immobilie?
• Habe ich Zeit und Mittel, mich um Instandhaltung und Verwaltung zu kümmern?
• Wie ist der bauliche Zustand? Besteht Sanierungsbedarf?

Entscheidungsmatrix: Was tun mit der geerbten Immobilie?

Die Immobilie vermieten: Chancen & Pflichten

Vorteile einer Vermietung

• Monatliche Einnahmen als passive Einkommensquelle
• Immobilie bleibt im Familienbesitz

Pflichten des Vermieters

• Erstellung der Nebenkostenabrechnung
• Organisation von Instandhaltungen und Reparaturen
• Kommunikation mit Mietern

Verwaltung aus der Ferne

• Eine Sondereigentumsverwaltung kann viele dieser Aufgaben übernehmen und eignet sich besonders bei räumlicher Entfernung oder Zeitmangel.

Die Immobilie verkaufen: Wann lohnt sich das?

Gründe für den Verkauf

• Immobilie passt nicht zum eigenen Lebensstil
• Keine Kapazität zur Vermietung oder Eigennutzung
• Finanzielle Liquidität gewünscht

Vorteile eines Verkaufs

• Nach Verkauf sofortiger Kapitalzugang
• Kein Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufwand
• Kein Mietausfallrisiko

Verkauf mit oder ohne Makler?

• Ein professioneller Immobilienmakler kennt den Markt, übernimmt alle Formalitäten und erzielt meist bessere Preise.

Steuern & rechtliche Aspekte beim Immobilienerbe

Erbschaftssteuer

• Freibeträge: z. B. 400.000 € bei Kindern, 500.000 € bei Ehepartnern
• Darüber hinausgehende Beträge sind steuerpflichtig
• Immobilien werden vom Finanzamt nach dem Verkehrswert bewertet

Spekulationsfrist

• Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie 10 Jahre im Besitz war oder selbst genutzt wurde (mind. im Jahr des Verkaufs + 2 Jahre davor, siehe auch 3 Jahre vs. 14 Monate)

Teilungsversteigerung bei mehreren Erben

• Falls sich Erbengemeinschaften nicht einigen, kann ein Erbe die Teilungsversteigerung beantragen – oft suboptimal für alle Beteiligten.

🧮 Beispielrechnung: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Beispiel:
Herr Müller erbt von seiner Mutter eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 550.000 €. Er ist der Sohn der Erblasserin und fällt damit unter die Steuerklasse I. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 €.

Berechnung:

• Verkehrswert Immobilie: 550.000 €
• Abzüglich Freibetrag: 400.000 €
• Zu versteuernder Betrag: 150.000 €

Laut §19 ErbStG fällt dieser Betrag in Steuerklasse I in die Steuerprogression von 11 %:

150.000 € x 11 % = 16.500 € Erbschaftssteuer

Hinweis: 💡

Bei Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern gilt ein Freibetrag von 500.000 €. Bei entfernteren Verwandten oder Freunden ist der Freibetrag teils drastisch niedriger (z. B. nur 20.000 € bei Steuerklasse III), wodurch die Steuerlast deutlich steigen kann.

Tipp für Leser: 💬
BTN Immobilien hilft Ihnen bei der Immobilienbewertung, um sicherzustellen, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert marktgerecht ist – denn hier können je nach Lage, Zustand und Nutzungsspielraum steuerliche Optimierungen möglich sein.

Immobilienbewertung: Was ist mein Haus wert?

Bewertung durch Experten

• Verkehrswert lässt sich durch zertifizierte Gutachter oder Makler ermitteln

Einflussfaktoren

• Lage, Objektzustand, Energieeffizienz, Ausstattung, Mikrolage, Marktentwicklung, Leerstand

Online-Rechner vs. professionelle Bewertung

• Online-Rechner geben eine erste Einschätzung
• Für Verhandlungen und Steuerangaben ist ein fundiertes Gutachten ratsam

✅ Mini-Checkliste: Wertfaktoren auf einen Blick

FAQ – Häufige Fragen zum Thema Immobilienerbe

BTN Immobilien: Ihr Partner für Verkauf oder Verwaltung

Sie wissen nicht, wie es weitergehen soll? Als erfahrene Experten beraten wir Sie zu allen Optionen rund um Ihre geerbte Immobilie:

• Wertermittlung
• Marktanalyse
• Verkaufsbegleitung
• Miet- und Sondereigentumsverwaltung

Wir unterstützen Sie objektiv, professionell und mit Fingerspitzengefühl.

Ob behalten, vermieten oder verkaufen – wichtig ist, dass Sie fundierte Entscheidungen treffen. BTN Immobilien hilft Ihnen, den richtigen Weg zu finden und Ihre Immobilie bestmöglich zu nutzen.

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Tommy Naumann Geschäftsführer

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